天弘优配广州“马场”拍成236亿“地王”，越秀鏖战保利8小时胜出

2月25日，广州核心区珠江新城马场地块成功出让。

在经过超8小时、243轮的超长竞价后，由越秀地产以总价236亿摘得。这一总价仅次于广州番禺亚运城地块（255亿元），位列广州住宅用地成交总价第二名。同时，住宅部分超8.5万元/平方米的成交楼面价，则刷新了广州纪录，超过2023年末海珠区琶洲西区地块（琶洲樾）7.57万元/平方米的价格。

马场地块地处广州核心区，位于珠江新城和金融城的几何中心，是广州CBD内仅存的大面积未开发地块，被称为珠江新城最后一块待开发的“宝地”。高达186亿元的起拍总价就已让该地块跻身广州总价TOP5地块之列。

根据规划，马场地块融合了商业、酒店、教育、住宅等多元业态，是一个建筑面积达75.1万平方米的超大型城市综合体。其中，商业商务建筑面积49.8万平方米，居住建筑面积22万平方米，公服配套建筑面积3.3万平方米。

这样的稀缺地块吸引了8家企业竞争，分别为越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投。经过激烈叫价竞争后，仅剩保利和越秀鏖战至最后，最终由越秀摘得。由于地块广受关注，此次土拍围观人数超过10万人，土拍系统多次崩溃。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，越秀方面曾参与马场地块的前期整理开发，推动城市空间提升及基础设施配套建设，包括周边市政路、隧道、地下空间完善等，并配合进行地块征收。如今，越秀又冲出重围拿下该地块，实现了一级开发和二级拿地的联动。

该项目地处传统高端住宅区，豪宅环伺，例如侨鑫汇悦台、凯旋新世界等项目，是整个广州房价最高的板块。近期入市的保利面粉厂项目，也即保利玥玺湾，2025年11月开盘便创下了全国单盘销售纪录，首日销售额超百亿，成交均价高达17万元/平方米，其中最高成交单价更是超过30万元/平方米。

豪宅市场向来是楼市的风向标，作为核心区的稀缺宅地，马场地块的出让对广州高端住宅市场及土地市场的信心提振有重要作用。广州中原研究部认为，马场地块将对广州核心区豪宅交易市场定价和竞争格局产生影响，也预计将带动马年小阳春热度。

普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示，作为农历春节后的马年首拍，马场地块在开工第二天就成功出让，而且荣登广州土地市场的可售楼面价新地王、总价历史第二，“开门红”的表现一扫往年广州土拍市场慢热的节奏，也宣告广州土拍市场在历经几年的调整之后（2025年广州涉宅用地成交建面规模为近15年来最低位），展露市场新气象，有望在“十五五”开局之年走出低谷，迈入高质量发展的焕新期。

他认为，该地块的出让对楼市“小阳春”有前奏意义。从历史经验来看，1、2月份属于楼市的传统淡季，而春节之后在3月份往往有一波“小阳春”的行情。在当前全国楼市的限制性调控基本退出的情况下，土拍市场就成为了检验“小阳春”的试金石，此次土拍市场的高光表现正好为接下来的楼市“小阳春”吹响前奏，奠定一个活跃的市场氛围。

除了对楼市的积极影响，马场地块的建设对城市发展亦有重要意义。

马场项目最早建于1992年，起初是经营性赛马场赛事用地。在停止运营后逐渐转为汽车、家居、餐饮等经营场所，并逐渐与广州CBD核心区的发展定位脱节。此后，马场内的各商户逐渐开始清退，汽车城、马会家居、马会酒店等相继停业撤场。作为“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块拼图，马场也将结束低效用地状态，进入全新的发展转型阶段。

地处广州核心区，马场被寄予厚望，除了改善城市界面、提升公共服务水平之外，该项目还将大幅提升片区商业能级，助力广州建设国际消费中心城市。

根据规划，项目中的AT111323地块要建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓；同时，AT111321地块则引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

对于这一高端时尚百货，此前市场消息称，高端商场SKP将落子于此，且是由越秀牵头。业内认为，对马场地块所在的珠江新城东区，这一高端商业资源的引入和建设将填补片区内顶奢商业的空白。

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